TVR 2005 Nr. 26

Abweichen von der Regelbauweise im Gestaltungsplan

§ 19 Abs 2 aPBG

Vorschriften eines Gestaltungsplans, die von der Regelbauweise abweichen, dürfen nicht dazu führen, dass damit der ursprüngliche Zonencharakter eindeutig verlassen wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn in einem Gestaltungsplangebiet, in dem die Grundordnung WG50 herrscht, durch Sonderbauvorschriften selbst die Regelbauweise der Zone WG100 überschritten werden.

Die Gemeinde R ist Eigentümerin der unüberbauten Parzelle Nr. 2136. Für diese Parzelle sowie für weitere Grundstücke in der Umgebung gilt Gestaltungsplanpflicht. Das Gestaltungsplangebiet ist im Wesentlichen der Wohn- und Gewerbezone 50 (WG 50) zugeschieden. Für die Umsetzung der Planungspflicht ist eine Etappierung vorgesehen. Für die Parzelle Nr. 2136 hat die Gemeinde den Teilgestaltungsplan «Westallee» erlassen. Dessen Perimeter umfasst nebst der genannten Parzelle noch zwei weitere, weitgehend überbaute Grundstücke. Der Teilgestaltungsplan ist mit einem konkreten Bauprojekt verbunden. Das DBU, das die dagegen erhobenen Einsprachen zu beurteilen hatte, hiess diese im Sinne der Erwägungen gut und hob den Gestaltungsplan auf, im Wesentlichen mit der Begründung, der im Teilgestaltungsplangebiet geplante Businesspark sei mit dem Charakter der WG50 nicht vereinbar und gehöre in die Cityzone. Auf Beschwerde der Gemeinde R hin bestätigt das Verwaltungsgericht diesen Entscheid.

Aus den Erwägungen:

2. a) Der Gestaltungsplan dient der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und der besonderen Nutzungsbedürfnisse abgestimmten Überbauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschliessung oder im Nichtbaugebiet der Landschaftsgestaltung (§ 18 PBG). Von der Regelbauweise oder den Vorschriften über den Wald- oder den Gewässerabstand kann abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein besseres architektonisches oder ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dieses im öffentlichen Interesse liegt. Die zonengemässe Nutzungsart darf nicht geändert werden (§ 19 Abs. 2 PBG).

Die grundlegende Bauordnung wird in R durch das Baureglement mit dazugehörigem Zonenplan geordnet (BR). Für die Wohn- und Gewerbezonen gilt insbesondere Art. 12 BR.

3. (...) Der geplante Businesspark überschreitet bezogen auf das teilweise oberirdische Unter- und das Erdgeschoss mit einer Länge von 75 m gegen Osten (das heisst gegenüber der Nachbarparzelle) die maximale Länge von 40 m (Regelbauweise gemäss Art. 12 BR) um rund 75%. Die gegen Süden in Erscheinung tretenden Gebäudehöhen der drei an die Werftstrasse grenzenden Gebäudeteile von je 11.10 m überschreiten die nach Art. 12 BR zulässigen Maximalhöhen von 8 m um je 3.1 m oder knapp 40%. Letzteres bedeutet, dass die südlich an das Gestaltungsplangebiet anschliessenden Parzellen von die Regelbauweise verletzenden Gebäudehöhen und damit einhergehend zu geringen Grenzabständen (bei Einbezug der gesamten südlichen Gebäudelänge, gemessen parallel zur Gestaltungsplangebietsgrenze) betroffen sind. Das gesamte Gebäudevolumen überschreitet die Regelmasse um knapp die Hälfte bis zu drei Viertel, was auch in grosszügiger Auslegung von § 19 Abs. 2 erster Satz PBG nicht mehr zulässig ist, denn damit wird der Zonencharakter eindeutig verlassen. Verdeutlicht wird dies dadurch, dass selbst die Masse der nächst höheren Zone (WG70) überschritten werden und die maximale Gebäudelänge nicht einmal in der WG100 eingehalten werden kann. Sinnvollerweise kann von einer genehmigungsgeeigneten Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann die Rede sein, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten werden, nicht aber dann, wenn die Vorschriften aller Zonen dieser Art (hier Wohn- und Gewerbezone) überschritten werden. Bezüglich Gebäudehöhe und länge passt der geplante Businesspark allein in eine Industrie- und Gewerbezone oder in die Cityzone. Der Entscheid der Vorinstanz, der Zonencharakter werde mit dem Businesspark verlassen und § 19 Abs. 2 PBG sei verletzt, ist daher zu bestätigen.

Entscheid vom 9. Februar 2005

Die Gemeinde R hat gegen diesen Entscheid staatsrechtliche Beschwerde erhoben, die abgewiesen wurde.

Aus den Erwägungen des Bundesgerichts:

3.3.1 Die Gemeinde R stellt das vom Verwaltungsgericht dargelegte Ausmass der Abweichungen des Gestaltungsplans von den für die WG50 geltenden Nutzungsmassen nicht in Frage. Sie macht jedoch geltend, mit der Erwägung, wonach eine Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann zulässig sei, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten würden, führe das Verwaltungsgericht eine Begrenzung der Abweichungsmöglichkeiten von der Regelbauweise wieder ein, welche in § 32 Abs. 2 des alten Baugesetzes enthalten gewesen sei. Mit dem Erlass des PBG im Jahre 1995 sei diese Beschränkung indessen bewusst überwunden worden.

3.3.2 Es trifft zu, dass § 19 Abs. 2 PBG keine zahlenmässige Begrenzung der zulässigen Abweichungen von der Regelbauweise mittels Gestaltungsplan enthält. Das bedeutet jedoch nicht, dass die im Zonenplan und im Baureglement enthaltene Grundnutzungsordnung mit dem Gestaltungsplan ausser Kraft gesetzt werden könnte. Als Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Abweichungen nennt § 19 Abs. 2 PBG, dass mit den Abweichungen gesamthaft ein besseres architektonisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dies im öffentlichen Interesse liegt. Zudem dürfen ausserhalb des Gestaltungsplangebiets gelegene Grundstücke nicht anders als nach den für die Zone des Gestaltungsplanareals geltenden Vorschriften der Regelbauweise betroffen werden. Die Gemeinde R legt in ihrer Beschwerde nicht dar, inwiefern die erwähnten gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung der beanspruchten Abweichungen von der Regelbauweise erfüllt wären. Aus den nicht beanstandeten Darlegungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich, dass die südlich an das Gestaltungsplangebiet anschliessenden Parzellen von Gebäudehöhen betroffen wären, welche die Regelbauweise verletzen und damit zu geringe Grenzabstände bewirken würden. Allein dieser Umstand muss im Lichte von § 19 Abs. 2 Satz 3 PBG zu einer Verweigerung der Abweichungen führen. Unter diesen Umständen kann dahin gestellt bleiben, ob eine Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann zulässig sein soll, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten sind, wie dies das Verwaltungsgericht ausführt.
Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht die Einhaltung der nächst höheren Zonenausnutzungen als «in der Regel» massgebend bezeichnet. Damit kann die Anwendung von § 19 Abs. 2 PBG der jeweiligen Situation angepasst werden. Im vorliegenden Fall ergibt sich indessen, dass die Nutzungsmasse nicht nur der nächst höheren WG70 überschritten werden, sondern dass zumindest die Gebäudelänge die zulässigen Masse aller Wohn- und Gewerbezonen der Gemeinde R übersteigt. Es ist verfassungsrechtlich keineswegs zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht dieses erhebliche Ausmass der Abweichungen von der Regelbauweise als mit § 19 Abs. 2 PBG unvereinbar bezeichnete.

Urteil vom 26. September 2005 (1P.270/2005)