RBOG 2001 Nr. 13

Folgen der Nichteinhaltung der Frist von Art. 257d OR

1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von bei Wohnräumen mindestens 30 Tagen ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter wiederum mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).

2. a) Die Vermieter teilten dem Mieter am 20. Juni 2001 unter Hinweis auf ihre Mahnungen vom 10. Mai und 7. Juni 2001 mit, sie würden das Mietverhältnis Ende Juli mit 30 Tagen Kündigungsfrist auflösen, sofern nicht alle ausstehenden Mietzinse bis dahin bezahlt seien. Das Schreiben versandten sie gleichentags mit eingeschriebener Post. Exakt einen Monat später, am 20. Juli 2001, sandten sie ihm, ebenfalls eingeschrieben, die Kündigung zu. Selbst dann, wenn davon ausgegangen wird, der Mieter habe die am 20. Juni 2001 versandte Sendung tags danach entgegengenommen, war die 30-tägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR somit noch nicht abgelaufen, als die Kündigung ausgesprochen wurde.

b) Die Mindestdauer der dem Mieter anzusetzenden Frist ist gesetzlich festgelegt. Sie abzukürzen, ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes ausgeschlossen; dagegen können die Parteien ohne weiteres längere Fristen vereinbaren, und es ist dem Vermieter auch unbenommen, eine längere Nachfrist anzusetzen.

Umstritten ist, was geschehen soll, wenn dem Mieter eine zu kurze Frist angesetzt oder die Kündigung vor Ablauf von 30 Tagen ausgesprochen wird. Nach Higi (Zürcher Kommentar, Art. 257d OR N 47) sind verfrühte Kündigungen nichtig (so auch SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.A., Art. 257d OR N 32). Wolle man den Unwägbarkeiten des Fristbeginns angemessen Rechnung tragen, könne man solchen Kündigungen, wenn sie nur um einige wenige Tage zu früh ergangen seien, - analog den Lehren zur Teilnichtigkeit - allenfalls noch Wirkungen zusprechen, sofern auch im Zeitpunkt des ordnungsgemässen Fristablaufs die Leistung nicht erfolgt sei (vgl. Zihlmann, Das Mietrecht, 2.A., S. 59 f.; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4.A., Kap. 13 N 5.5). Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, die im Licht von Art. 257d OR verfrühten Kündigungen seien gültig, aber anfechtbar im Sinn von Art. 271 OR (BGE 119 II 154 ff.).

In der hier zu beurteilenden Streitsache sprachen die Vermieter die Kündigung ein bis zwei Tage vor Ablauf der 30-tägigen Frist aus. Sie als absolut wirkungslos zu betrachten, erscheint als zu rigoros. Dass die ausstehenden Mietzinse im Zeitpunkt des ordnungsgemässen Fristablaufs bezahlt worden seien, macht der Mieter nicht geltend und ist insbesondere auch nicht belegt. Ebenso wenig behauptet er, er habe die Kündigung fristgerecht angefochten. Sowohl dann, wenn an die vorzeitige Kündigung die bundesgerichtlichen Folgen geknüpft werden, als auch dann, wenn darauf abgestellt wird, ob die vom Mieter geschuldeten Leistungen innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen erbracht wurden, erweist sich in der hier zu beurteilenden Streitsache die verfrühte Auflösung des Mietverhältnisses folglich als gültig.

Obergericht, 2. November 2001, ZR.2001.115