TVR 2017 Nr. 39

Liegenschaftenschätzung, Wohnfläche

Da die m2-Zahl der Wohnfläche einer Liegenschaft keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt über den Parameter „Wohnräume“ in die Liegenschaftenschätzung einfliesst, hat der Liegenschaftenschätzer die effektiven Verhältnisse zu berücksichtigen und gegebenenfalls von der im Grundbuch eingetragenen Anzahl Zimmer abzuweichen.

Die Rekurrentin ist Eigentümerin einer 2.5-Zimmerwohnung in X. Im Jahr 2017 wurde ihre Wohnung im Rahmen einer Generalrevision neu geschätzt. Nach durchgeführtem Einspracheverfahren legte die Steuerverwaltung einen Mietwert von Fr. 10‘020.-- und einen Verkehrswert von Fr. 170‘000.-- fest. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut.

Aus den Erwägungen:

3. Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen; die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt (vgl. § 23 Abs. 1 Ziff. 2 StG). Unbestritten ist die Besteuerung dieses Einkommens, jedoch wird dessen Höhe angefochten.

(…)

7.3 Die Vorinstanz ist zur Berechnung des Marktmietwertes vom TGM-Wert (Thurgauer Marktmietwert) für eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in X ausgegangen. Gemäss TGM beträgt der Medianwert Fr. Y. Diesen Wert erhöhte sie für ein ½ Zimmer um 10 %, da für ein zusätzliches ½ Zimmer bei Stockwerkeigentum im Schätzerhandbuch (R/B 3 S. 10) eine Korrektur vorgesehen ist. Auf dem so ermittelten Wert berechnete die Vorinstanz weiter einen Korrekturabzug von Z %, was zum Mietwert von Fr. 835.-- monatlich bzw. Fr. 10‘020.-- führte.

(…)

9. Die Rekurrentin macht sodann geltend, auf die Erhöhung des Medianwertes um 10 % aufgrund des ½ Zimmers sei zu verzichten.

9.1 Zur Begründung bringt sie vor, das im Grundbuch eingetragene ½ Zimmer sei in der Realität nicht vorhanden. (…) Es sei eine 2-Zimmer-Wohnung mit offener Küche. (…)

9.3 Unbestritten ist, dass die Wohnung der Rekurrentin im Grundbuch als 2.5-Zimmerwohnung beschrieben ist. Die gleiche Beschreibung findet sich auch auf der online abrufbaren Geoinformationsplattform des Kantons Thurgau. Es stellt sich die Frage, ob diese Beschreibungen für die Liegenschaftenschätzer und die Steuerrekurskommission verbindlich sind. Unbestritten ist, dass die Wohnfläche keinen direkten Einfluss auf die Berechnung des Mietwertes nach Thurgauer Schätzungsmethode hat. Die Wohnfläche beeinflusst nach Angaben der Vorinstanz jedoch den Parameter „Wohnräume“, welcher von der Vorinstanz als „zeitgemäss normal“ mit einem Wert von 5 bzw. einer Korrektur von 0.00 % bewertet wurde. Zutreffend ist, dass die Bewertung „zeitgemäss, normal“ nichts über die Grösse der Wohnungszimmer besagt bzw. zumindest einen sehr grossen Spielraum beinhaltet. Da die m²-Zahl keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt in die Bewertung über den Parameter „Wohnräume“ einfliesst, ist eine Bindung des Schätzers an den Grundbucheintrag bezüglich Anzahl Zimmer nach Ansicht der Steuerrekurskommission abzulehnen. In Konsequenz davon ist auch eine Bindung allfälliger gerichtlicher Instanzen an den Grundbucheintrag abzulehnen. Dieser Ansicht ist offenbar auch die Vorinstanz, führt sie doch aus, die Gegebenheiten vor Ort hätten den Schätzer veranlasst, die Anzahl Zimmer gemäss Grundbuch zu übernehmen.

9.4 Es gibt keine einheitliche allgemein gültige Definition eines ½ Zimmers. Gemäss dem Wohnbauförderungsreglement des Kantons Zürich gelten als halbe Zimmer entweder Wohnküchen mit einer Nettowohnfläche von mindestens 12 m² oder Wohndielen oder Essplätze mit Fenstern ins Freie und einer verkehrsfreien Fläche von mindestens 6 m² (Art. 4 Wohnungsgrösse). Gemäss Glossar des Wohnungs-Bewertungs-Systems WBS der Schweizerischen Eidgenossenschaft besteht der Kochbereich aus 60 x 60 cm grossen Modulen sowie einer vorgelagerten Bedienungsfläche von 120 cm Tiefe, wobei sich die Bedienungsfläche nicht mit der Erschliessungszone überschneiden darf. Befindet sich der Kochbereich in einem separaten Raum, muss in diesem zusätzlich Platz für einen Tisch mit mindestens zwei Personen (160 x 160 cm) vorhanden sein. Sämtliche Nutzungsbereiche und Zimmer müssen sodann mit einer 90 cm breiten Erschliessungszone sowie einer Kehrfläche von 120 x 120 cm vor jeder Tür erschlossen sein.

9.5 Die effektiven Verhältnisse ergeben sich einerseits aus dem Grundriss der Wohnung sowie den Fotos der Küche. Das Wohn- und Esszimmer der Wohnung (inklusive Küche) beträgt gemäss Grundriss 24.3 m². Die Darlegungen der Rekurrentin bezüglich Grössenverhältnisse der Küche werden von der Vorinstanz nicht bestritten. Demnach verbleibt in der Wohnung im Kochbereich unter Berücksichtigung einer vorgelagerten Bedienungsfläche von 120 cm eine freie Fläche für einen Essbereich von 87 cm x 97 cm und damit von 0.84 m². Aufgrund dieser Grössenverhältnisse erscheint es offensichtlich, dass nicht genügend Platz für den Essbereich besteht. Weder kann ein Tisch für zwei Personen (gemäss Definition des WBS von 160 x 160 cm) in die Küche gestellt werden, noch werden die Anforderungen an ein halbes Zimmer gemäss Wohnbauförderungsreglement des Kantons Zürich erfüllt. Die Küche der Rekurrentin kann folglich nicht als ½ Zimmer qualifiziert werden. Auch der Umstand, dass die Wohnung in den Werbeunterlagen der damaligen Verkäuferin der streitgegenständlichen Wohnung als 2-Zimmerwohnung beschrieben wurde, ist zumindest als Indiz dafür zu werten, dass der Beschrieb der Zimmeranzahl im Grundbuch unzutreffend ist. Entsprechend ist auf eine Erhöhung des Medianwertes um 10 % zu verzichten. Es ist bei der Berechnung von 2 Zimmern auszugehen.

Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2017.128 vom 4. Dezember 2017