RBOG 2020 Nr. 9

Bei festgestellter rechtmässiger Kündigung der Wohnung hat das Gericht die Erstreckung des Mietverhältnisses von Amtes wegen zu prüfen.

Art. 273 Abs. 5 OR, Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO, Art. 317 Abs. 2 ZPO, Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO

1. a) Erweist sich die Kündigung (der gemieteten Wohnung) als gültig, ist laut Berufungskläger von Gesetzes wegen (auch ohne entsprechenden Parteiantrag) die Erstreckung des Mietverhältnisses zu prüfen. Die Vorinstanz habe sich zu den Ausführungen der Parteien nicht geäussert, obschon sie in mietrechtlichen Auseinandersetzungen eine verfahrensrechtliche Pflicht zur Feststellung des Sachverhalts treffe und insbesondere auf das Vorbringen der Parteien rechtlich eingegangen werden müsse. Die Vorinstanz habe auch in keiner Weise ausgeführt, inwiefern eine Erstreckung nicht in Frage komme.

b) Die Berufungsbeklagte erwidert, der Berufungskläger erkläre mit keinem Wort, weshalb er auf den in der Klagebewilligung wenigstens noch sinngemäss enthaltenen Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses vor Bezirksgericht verzichtet habe. Ein Versehen habe dies schon deshalb nicht sein können, weil er anwaltlich vertreten gewesen sei und sein Rechtsvertreter sowohl in der Klageschrift als auch in seinen zwei Vorträgen ganz bewusst keinen Antrag auf Erstreckung gestellt habe. Selbst in der Berufungsschrift werde kein Antrag auf Erstreckung gestellt. Es sei daher reichlich verwegen, sinngemäss auf Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO zu verweisen und so zu tun, als müsste jedes Gericht im Fall einer erfolglosen Anfechtung einer Kündigung von Amtes wegen (und selbst ohne entsprechenden Antrag) auch noch prüfen, ob allenfalls eine Erstreckung des Mietverhältnisses angezeigt wäre. Art. 247 ZPO statuiere keine Offizialmaxime, sondern lediglich eine richterliche Mitwirkung.

c) Der Berufungskläger stellte den in der Klagebewilligung noch gestellten Eventualantrag, das Mietverhältnis sei «maximal» zu erstrecken, im gesamten erstinstanzlichen Verfahren nicht, namentlich weder in der Klageschrift noch an Schranken vor Vorinstanz. Auch in der Berufungsschrift fehlt ein entsprechender Antrag, allerdings ergibt er sich unmissverständlich aus der Begründung, worin um angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses ersucht wird. Aus dem Verbot des überspitzten Formalismus folgt, dass auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls i.V.m. dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in der Sache verlangt. Rechtsbegehren sind auch in zweiter Instanz im Lichte der Begründung auszulegen[1]. Indes fehlt es klar an den Voraussetzungen nach Art. 317 Abs. 2 ZPO.

d) aa) Jedoch bestimmt Art. 273 Abs. 5 OR, dass die zuständige Behörde von Amtes wegen prüft, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, wenn sie ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung abweist. Art. 273 Abs. 5 OR stellt eine Durchbrechung der Dispositions- und der Eventualmaxime dar. Die Schlichtungsbehörde hat bei Ablehnung eines Anfechtungsbegehrens oder eines Begehrens um Feststellung der Ungültigkeit einer Kündigung auch bei ursprünglich fehlendem Erstreckungsantrag zu ermitteln, ob der Mieter eine Erstreckung wünscht. Trifft dies zu – und nur dann –, haben die Schlichtungsbehörde und, was neu von Art. 273 Abs. 5 OR gegenüber dem zu engen Wortlaut des aufgehobenen Art. 274e Abs. 3 OR verdeutlicht wird, gegebenenfalls auch das erstinstanzliche Gericht darüber zu befinden, ob und allenfalls in welchem Ausmass dem Mieter eine Erstreckung zu gewähren ist. Diese gesetzliche Durchbrechung von Dispositions- und Eventualmaxime ist dogmatisch gerechtfertigt: Mit Einräumung einer Mieterstreckung wird dem Mieter der Verbleib im Mietobjekt für eine beschränkte Zeit zugestanden. Demgegenüber zielt die Anfechtung der Kündigung auf einen unbefristeten Verbleib (mit Wahrung aller Erstreckungsmöglichkeiten bei erneuter Kündigung). Nach einem allgemeinen prozessrechtlichen Grundsatz ist es zulässig, der klagenden Partei weniger zuzusprechen, als sie selber verlangt hat[2]. Haben die Schlichtungsbehörde und die erste richterliche Instanz die Gültigkeit der Kündigung erkannt und einen Fristerstreckungsanspruch verneint, ist Letzterer von der Rechtsmittelinstanz ohne entsprechenden Antrag nicht mehr zu prüfen[3].

bb) Der Berufungskläger hat im Berufungsverfahren den Antrag auf angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses gestellt. Darüber hat indes zunächst die Vorinstanz von Amtes wegen zu befinden, da sie vom Gesetzgeber dazu angehalten ist. Dazu bestand in diesem Fall umso mehr Anlass, als der Berufungskläger bei der Schlichtungsbehörde noch darum ersucht hat, das Mietverhältnis «maximal» zu erstrecken. Somit hätte die Vorinstanz, nachdem sie die Klage auf Ungültigerklärung der Kündigung zu Recht abgewiesen hatte, von Amtes wegen prüfen müssen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann. Dazu ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rückweisung ergibt sich nebst den vorerwähnten Ausführungen auch aus Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO, und weil sonst den Parteien eine Instanz verloren ginge.

2. Zusammenfassend ist die Berufung teilweise begründet. Die Klage auf Ungültigkeit der Kündigung ist abzuweisen, und die Sache ist zur Prüfung, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Obergericht, 2. Abteilung, 16. Januar 2020, ZBR.2019.41

[1] Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013, N. 881

[2] Polivka, in: SVIT-Kommentar Mietrecht, 4.A., Art. 273 OR N. 26

[3] Polivka, Art. 273 OR N. 28