RBOG 2008 Nr. 10

Haftung des Solidarmieters für Mietzinsen, selbst wenn er die nur ihm gegenüber erklärte und damit unwirksame Kündigung des Mietverhältnisses akzeptierte; keine rechts­missbräuchliche Berufung des Vermieters auf die Formungültigkeit der Kündigung

Art. 143 f OR, Art. 266 o OR, Art. 82 SchKG, Art. 2 Abs. 2 ZGB

1. Der unterzeichnete Mietvertrag stellt einen Titel für die provisorische Rechtsöffnung im Sinn von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar[1]. Der vom Rekurrenten sowie X und Y unterzeichnete Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur provisorischen Rechtsöffnung für den monatlichen Mietzins. Die drei Mieter haften gemäss Mietvertrag ausdrücklich solidarisch. In Anwendung von Art. 143 Abs. 1 und Art. 144 OR ist die Rekursgegnerin daher berechtigt, von allen Mietern je nur einen Teil oder das Ganze zu fordern[2].

2. Die provisorische Rechtsöffnung ist gemäss Art. 82 Abs. 2 SchKG zu erteilen, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht.

a) Der Rekurrent beruft sich nach wie vor darauf, er habe die per 31. Mai 2007 ausgesprochene Kündigung akzeptiert und das Mietlokal geräumt. Die Vorinstanz erwog demgegenüber, die drei Mieter bildeten eine einfache Gesellschaft im Sinn von Art. 530 ff. OR. Die behauptete Kündigung scheitere deshalb in Anwendung von Art. 530 Abs. 2 OR am konkludenten Widerspruch der beiden anderen Mieter gegen die Kündigung.

b) Ist auf der Seite einer der Vertragsparteien mehr als eine Person beteiligt, liegt eine gemeinsame Miete vor. Die Beteiligung hat dabei die Eigenschaft aller der Gemeinschaft angehörenden Personen als Vertragspartei zu umfassen, und zwar so, dass alle Gläubiger und Schuldner aus dem Mietvertrag sind[3]. Die mehreren Mieter haben für die Erfüllung der sie treffenden vertraglichen Pflichten regelmässig solidarisch einzustehen. Die Haftung erstreckt sich insbesondere auf die Bezahlung des Mietzinses, auf die Rückgabe der Mietsache sowie auf die Leistung von Schadenersatz. Da es sich bei der Rückgabe der Mietsache um eine unteilbare Mieterleistung handelt, ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterschaft an alle Mieter zu richten[4]. Die Unteilbarkeit des Kündigungsrechts hat zwangsläufig die Wirkungslosigkeit ex tunc einer Kündigung zur Folge, die nur gegenüber einem Teil der Mieter ausgesprochen wurde. Eine nachträgliche "Genehmigung" der Kündigung durch die übrigen Mieter ist nur beschränkt möglich[5].

c) Der Rekurrent und seine beiden Mitmieter schlossen den Mietvertrag gemeinsam ab. Es sind daher – das ist an sich unbestritten – die für die gemeinsame Miete geltenden Grundsätze anwendbar. Im Recht liegt lediglich die von der Rekursgegnerin gegenüber dem Rekurrenten am 30. April 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Mai 2007. Die Kündigung ist somit ex tunc unwirksam. Das heisst, die Sach- und Rechtslage präsentiert sich so, als wäre die Kündigung nie ausgesprochen worden. Bereits aus diesem Grund hilft es dem Rekurrenten nichts, wenn er sich auf sein Schreiben vom 16. Mai 2007 an die Rekursgegnerin beruft und geltend macht, er habe die Kündigung akzeptiert. Selbst wenn die Kündigung und das Schreiben der Rekursgegnerin vom 13. Juni 2007, in dem sich die Vermieterin gegenüber dem Rekurrenten auf die Gültigkeit der Kündigung berief, als Offerte zur Aufhebung des Mietvertrags betrachtet werden wollte, nützt dies dem Rekurrenten nichts: Offensichtlich haben die beiden anderen Mieter die Kündigung nicht akzeptiert; jedenfalls geht das aus den Akten nicht hervor. Insbesondere gaben sie das Mietobjekt nicht per Ende Mai 2007 zurück. Der Rekurrent haftet somit weiterhin solidarisch für die Mietzinsen.

Unter diesen Umständen braucht die Frage, ob die drei Mieter eine einfache Gesellschaft im Sinn von Art. 530 ff. OR bildeten, gar nicht geprüft zu werden.

d) In RBOG 1999 Nr. 4 verweigerte das Obergericht die Rechtsöffnung für Mietzinsen, weil es die Berufung des Vermieters auf die Formungültigkeit der Kündigung aufgrund der Umstände als rechtsmissbräuchlich betrachtete. Jener Fall ist indessen mit dem hier zu beurteilenden nicht vergleichbar. In jenem Fall gaben die Mieter, welche die formungültige Kündigung ausgesprochen hatten, das Mietobjekt offensichtlich fristgerecht zurück, nutzten es mithin nicht mehr. Hier ist aber unbestritten, dass das Mietobjekt zumindest von einem Teil der drei Mieter weiterhin genutzt wird. Auch lässt sich aufgrund der Akten nicht mit Sicherheit sagen, dass der Rekurrent keine ihm gehörenden Gegenstände mehr im Mietobjekt eingelagert hat. Schliesslich berief sich die Rekursgegnerin in ihrem Schreiben vom 13. Juni 2007 zwar auf die Gültigkeit der Kündigung. Sie machte gleichzeitig aber auch geltend, sie habe am 31. Mai 2007 vergeblich auf den Rekurrenten gewartet und ihm eine Nachfrist per 5. Juni 2007 angesetzt; auch innerhalb dieser Frist habe er die Räumlichkeiten nicht zurückgegeben. Der Rekurrent vermochte diese Sachdarstellung nicht rechtsgenüglich zu entkräften. Er behauptete insbesondere nicht, die rechtzeitige Rückgabe des Mietobjekts – soweit es ihn "betraf" – in die Wege geleitet zu haben (auch wenn dies rechtlich an sich wegen der gemeinsamen Miete nicht möglich gewesen wäre). Nur wenn eine solche "Rückgabe" seitens des Rekurrenten erfolgt und von der Rekursgegnerin akzeptiert worden wäre, könnte allenfalls von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten der Vermieterin gesprochen werden, wenn sie sich im Nachhinein gegenüber dem Rekurrenten auf die Ungültigkeit der Kündigung beruft.

Obergericht, 25. Januar 2008, BR.2007.109

[1] RBOG 1999 Nr. 4, 1995 Nr. 18, 1994 Nr. 8; Staehelin, Basler Kommentar, Art. 82 SchKG N 114

[2] Vgl. RBOG 1994 Nr. 8

[3] Higi, Zürcher Kommentar, Vorbem. zu Art. 253-274g OR N 103

[4] Higi, Vorbem. zu Art. 253-274g OR N 120 und Vorbem. zu Art. 266-266o OR N 83

[5] Higi, Vorbem. zu Art. 266-266o OR N 84 f. und 73